2023年商業地產整體需求和市場態勢

• 黃江 2023年6月14日 來源：新浪 883 54
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在新租需求中，金融占比最高，達到了29%。目前，金融企業仍是將CBD、金融街、東二環作為主要的選址地。TMT行業的需求則緊隨其后，其中，軟件開發和平臺互聯網等細分領域的租戶在市場下行周期中抓住此輪機會進行品質升級。

疫情政策優化之后，北京寫字樓市場租戶問詢量以及帶看量均呈現顯著回升的態勢，但企業在不確定的經營環境和租賃市場環境下，推遲租賃決策，整體需求和市場信心仍在緩慢恢復。

2023一季度商業地產行業加速回暖

2023年一季度，北京寫字樓全市新租面積環比下降21%。在新租交易中，近7成交易數量來自搬遷，且搬遷路線以同區或者鄰近區域的遷移為主。此外，租戶擴租仍然較為謹慎，交易數量環比下降6%，且平均擴租面積環比從1700平米下降至1400平米。

在新租需求中，金融占比最高，達到了29%。目前，金融企業仍是將CBD、金融街、東二環作為主要的選址地。TMT行業的需求則緊隨其后，其中，軟件開發和平臺互聯網等細分領域的租戶在市場下行周期中抓住此輪機會進行品質升級。

醫藥及生命科學行業寫字樓升級的需求也在增加。而能源化工、基礎設施建設及水電類國有企業擴租和搬遷活動也較為活躍，新租占比明顯提升。

倉儲物流市場投資情況報告

其中倉儲物流和物業投資兩大板塊復蘇明顯，熱度上升較快。其中，順義空港、大興京南等倉儲物流市場凈吸納量和租金均出現增長。至于物業投資市場，資本持續收購不動產，REITs的火熱使得一季度北京物業投資出現多筆交易。

與寫字樓市場不同，在消費回暖及產能增加的同步影響下，北京倉儲物流市場租賃活力則是穩步增強。

世邦魏理仕發布的報告顯示，2023年一季度，密云第一個高標倉儲項目交付，為整個倉儲物流市場帶來了6.9萬平米的新增面積。此外，倉儲物流出現了多筆與產業相關的面積成交，涉及到汽配、醫藥以及其他制造業等，季度內凈吸納量達到8.7萬平米，使得空置率環比回落了0.8個百分點，下降至15.6%。

數據顯示，未來6個月，北京順義及大興京南等子市場將合計迎來18.8萬平米的新增供應。此外，2023年一季度，北京物流用地的總出讓量已經遠遠超過2022年全年，且全部落地在平谷馬坊區域。世邦魏理仕華北區顧問及交易服務、產業地產部負責人李虹認為，后續倉儲物流充沛的新增供應量將會有效緩解北京市長期供應不足的市場狀態。

根據中研普華研究院《2023-2028年中國商業地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》顯示：

受益于REITs的不斷擴容，2023年一季度，北京大宗交易市場出現了多筆成交，且集中在物業投資領域。數據顯示，2023年一季度，北京物業投資市場一共有7筆交易，金額達到51.9億元。盡管交易額環比下降67.1%，但仍然較2022年同期上漲168.1%。

不過，目前僅有2筆交易進賬，且地產基金貢獻了57%的交易額。其中，鐘情于北京商業地產的凱德投資旗下的單一人民幣基金CCOP以28.1億元的價格將東四環CBD商圈的綜合體項目蘇寧生活廣場納入囊中，該筆項目也是季度內單筆金額最高的成交。

此外，險資也在持續加碼不動產。2023年一季度，平安人壽收購弘毅投資位于北京和上海的產業園資產包，其包含北京海淀的一棟寫字樓和一個園區辦公項目。而REITs的不斷擴容也使得以長租公寓為代表的新基建資產交易數量明顯增加，豐臺區域則是連續兩個季度錄得以長租公寓為目的項目交易。

世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩認為，北京各類大宗資產的稀缺性和對投資者的吸引力支撐資本化率保持平穩。本季度國家發布REITs底層資產擴容、擴募、下調申請門檻等多項政策，有助于吸引更多優質資產選擇REITs作為退出通道，推升相關類別不動產的投資熱度并加速交易落地。

一季度市場呈現企穩回升勢頭

在各項政策的大力支持下，上海步入了經濟恢復的快速通道，商業地產市場正持續升溫。

寫字樓市場方面，“一季度帶看量和問詢量顯著增加，但租賃成交相對緩慢，市場主要需求來自成熟企業，其中成本節約型需求是主要類型之一。”4月11日，仲量聯行上海商業地產部資深董事朱熙東介紹，在中央商務區，浦東的內資金融服務業公司保持活躍，浦西的奢侈品零售和專業服務業公司則彰顯韌性。

在零售物業方面，2023年一季度上海購物中心的客流量大幅回升，其中餐飲業態表現突出。仲量聯行上海零售地產部總監黃臻表示，“餐飲業的復蘇帶給一部分高級餐廳和烘焙連鎖店擴張信心，但與此同時，品牌對于門店選址也更加看重。”

一季度，上海首店經濟實現新突破。戴德梁行統計，2022年，上海新設首店1073家，新增規模繼續領跑全國，其中餐飲業是絕對主力新增747家，較2021年同比增長15.6%。而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業首店達到113家、52家，占比62%、29%;娛樂業首店9家，服務業首店7家，合計占比達9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業街區已經成為首店在上海的重要載體。

退稅額則展示了上海對國際消費者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒體發布會上透露，2023年第一季度上海退稅消費“全國第一”。 該行統計，今年1—2月，境外人士在滬退稅消費達1.1億元，同比上升560.48%，平均客單價達21.42萬元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，國門的重新開放和疫情防控的取消，也帶動了旅游人次和酒店業績的雙重正向效應。仲量聯行統計，上海2月份接待了176,700名國際游客，比去年同期增長了26.3%;入住率比去年同期增長18.9個百分點至51.5%，同時日均房價也增長了2.3%至937元。與疫情前的2019年同期對比，2023年1—2月的每間可出租客房收入已恢復至82%，其中入住率已恢復至86%，日均房價已恢復至95%。

而市場的回暖也反映在了大宗交易的增長上。據仲量聯行統計，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達到247.6億元，同比微增，延續了2022年四季度的活躍態勢，投資熱度持續回歸，投資者對上海投資市場的預期更加積極。

大宗交易投資者“返場”

基于第一季度上海商業地產的市場表現，戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳云九指出，2023年開年無論是政府、開發商還是消費者對零售市場都充滿信心。在促進大消費的政策下，上海作為國際消費中心城市正在迅速帶動長三角及全國的零售市場加速回暖。

陳云九表示，展望未來，退稅消費及首店開店率取得“全國雙第一”，預示著上海作為國際消費中心城市的目標已取得顯著的效果，更預示著未來上海對于國際消費者的吸引力大大增加。同時國內外品牌方對于上海零售市場信心有增無減。3月底上海虹橋機場國際、港澳臺航線復航，上海國際郵輪母港恢復常態化運營按下“重啟鍵”，也預示著未來上海將接納來自全世界的消費者。

“最近寫字樓市場上有很多人問詢，整體帶看量也很大。”朱熙東表示，這其中包括了外資、內資、民營等企業，涵蓋新賽道、傳統賽道等各個行業。

《2023-2028年中國商業地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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