城中村改造有望撬動萬億級市場 2023城中村改造行業調研

• 黃文玉 2023年10月17日 來源：互聯網 中國消費者報 參考消息 963 60
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城中村改造是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。

城中村改造行業發展現狀分析

日前，住房和城鄉建設部明確，我國超大特大城市城中村改造將分為實施拆除新建、開展經常性整治提升、實施拆整結合三類推進實施。根據住房城鄉建設部城中村改造信息系統顯示，目前我國已入庫城中村改造項目達162個。北京、上海、廣州、深圳、重慶等多地城中村改造正穩步鋪開。業內人士表示，城中村改造在改善居民生活環境的同時，蝶變新生的空間也化作了發展新增量，有數據保守估計我國每年城中村改造投入金額將達8400億元。

城中村改造是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。改革開放以來，我國城市化 進程表現為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現無序乃至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

據介紹，城中村普遍存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差等突出問題，亟須實施改造。今年7月，國務院辦公廳印發了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，目前各地正按照部署，扎實開展配套政策制定、摸清城中村底數、編制改造項目方案等工作，住建部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

我國目前的城中村存在的幾類問題：(1)居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;(2)土地、房屋權屬狀況方面，存在著土地權屬混雜、結構失衡、房屋使用性質更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質量參差不齊、安全隱患大等問題;(3)規劃建設狀況方面，存在著村莊規劃缺失、規劃落實和建設管理難度大、公共服務設施欠缺、居住環境差等問題。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年城中村改造行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示：

隨著城中村規模的不斷擴大以及城中村引發的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環境，完備城市公共服務功能，構建和諧社區為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規劃、綜合改造的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益，積極穩妥地推進。城中村改造方案，應當根據城中村改造專項規劃和區域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規劃指標，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，充分聽取村民意見，由區城中村改造辦公室組織編制。

根據最新發布的城市建設統計年鑒，全國超大城市有8個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢;特大城市有杭州、鄭州等11個。這些城市城區常住人口在500萬以上，是國家發展的重要帶動力量和增長極。同時這些城市也存在著居住成本高、供需不匹配等挑戰。這些超大特大城市推進城中村改造對于房地產市場具有重要意義，在改善住房條件的同時，也能增加部分商品房購房需求。

在21個超大特大城市中，部分城市已出臺城中村改造相關規劃。2023年，深圳市啟動了城中村保障性住房規模化品質化改造提升行動，計劃在2023年推進4.9萬套(間)城中村規模化品質化改造提升項目。過去3年，上海市完成了中心城區成片舊改185.7萬平方米、受益居民9.2萬戶，2023年至2025年計劃安排新啟動30個“城中村”改造項目，每年新啟動10個改造項目。作為“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”的“三舊”改造先行城市之一，廣州市發布關于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》意見的公告。

城中村改造是一項具有積極意義的社會工程和民生工程，是中國城市化進程和探索解決城鄉二元體制既存問題的一種途徑，與一般的房地產開發在性質上有著本質區別，因此也導致城中村改造在內容和流程上都與房地產開發不同。2023年10月12日消息，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。

超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的將按照城市標準規劃建設管理，整治提升的將按照文明城市標準整治提升和實施管理。通過改造，可切實消除安全風險隱患，改善居住條件和生態環境，促進產業轉型升級，推動超大特大城市加快轉變發展方式，建設宜居、韌性、智慧的現代化城市。超大特大城市推進城中村改造，將堅持先謀后動，先行做好征求村民意愿、產業搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實征收補償安置資金等前期工作，確保不動則已，動則必快、動則必成。堅持依法征收、凈地出讓，使市場在資源配置中起決定性作用，更好發揮政府作用，由城市政府明確集體土地上房屋征收補償責任部門、征收補償標準和程序等，并依法依規實行征收。

堅持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業金融機構將給予政策性和商業性貸款支持。城市政府對城中村改造負主體責任，統籌市域內改造資金安排，做到改造資金市域內綜合平衡、動態平衡;對于整治提升類的城中村改造項目，將建立政府與村民、社會力量改造資金共擔機制。

專家認為，城中村改造有助于增加民間投資信心，降低房地產行業風險，進而帶動經濟的整體復蘇。也有專家指出，城中村改造可以加大城市租賃住房的供給力度，其涉及的基建配套和基建投入，也能拉動和擴大內需。

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