旅游地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“下半場”，比拼的不再是土地儲備與資金實(shí)力，而是對消費(fèi)趨勢的洞察力、技術(shù)應(yīng)用的整合力、政策紅利的捕捉力。企業(yè)需以“運(yùn)營為王”為核心理念，通過差異化定位、輕資產(chǎn)運(yùn)營、生態(tài)構(gòu)建等策略，在變革中搶占市場先機(jī)。中研普華將持續(xù)以專業(yè)研究賦能行業(yè)，助力企業(yè)在黃金賽道上實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)突圍。

2025年旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場前景深度調(diào)研分析

在消費(fèi)升級與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的雙重驅(qū)動下，中國旅游地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從“資源開發(fā)”到“價值創(chuàng)造”的范式變革。政策紅利釋放、技術(shù)深度滲透、需求分層細(xì)化，推動行業(yè)進(jìn)入“運(yùn)營為王”的新階段。

一、旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1. 政策紅利重構(gòu)行業(yè)底層邏輯

國家層面通過《“十四五”文旅融合發(fā)展規(guī)劃》等政策，明確支持旅游地產(chǎn)與康養(yǎng)、研學(xué)、非遺等業(yè)態(tài)融合發(fā)展。地方實(shí)踐中，重慶“生態(tài)為基、文化為根”的避暑地產(chǎn)開發(fā)模式、海南“地產(chǎn)+免稅購物+景區(qū)游覽”的一體化模式，均體現(xiàn)政策對產(chǎn)業(yè)升級的引導(dǎo)作用。政策導(dǎo)向正從“土地財政”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營驅(qū)動”，倒逼企業(yè)從資源依賴轉(zhuǎn)向內(nèi)容創(chuàng)新。

2. 消費(fèi)分層催生多元化需求

中高收入群體追求品質(zhì)度假體驗，推動高端度假酒店、康養(yǎng)社區(qū)等產(chǎn)品需求增長;銀發(fā)群體催生“候鳥式旅居”模式;Z世代偏好文化IP沉浸式體驗，愿意為特色內(nèi)容支付溢價。這種分化促使市場呈現(xiàn)“橄欖型”結(jié)構(gòu)，中間層級(品質(zhì)度假需求)成為增長主力。企業(yè)需通過大數(shù)據(jù)客群畫像、分時度假產(chǎn)權(quán)等創(chuàng)新模式，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)運(yùn)營。

3. 技術(shù)革命重塑產(chǎn)業(yè)生態(tài)

5G、AI、區(qū)塊鏈等技術(shù)深度滲透產(chǎn)業(yè)全鏈條：智能導(dǎo)覽系統(tǒng)提升運(yùn)營效率，元宇宙場景應(yīng)用拓展虛擬旅游地產(chǎn)交易規(guī)模，區(qū)塊鏈技術(shù)優(yōu)化產(chǎn)權(quán)確權(quán)與分時權(quán)益交易。技術(shù)賦能不僅提升用戶體驗，更催生“數(shù)字孿生”“智慧景區(qū)”等新業(yè)態(tài)，推動行業(yè)向“科技+文旅”融合方向演進(jìn)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2025-2030年中國旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示分析

二、市場規(guī)模及競爭格局：從分散競爭到頭部集中

1. 區(qū)域分化與格局重塑

東部沿海地區(qū)依托成熟市場基礎(chǔ)向高端化、國際化升級，但面臨同質(zhì)化競爭與空置率上升壓力;中西部地區(qū)借助政策紅利與資源稟賦成為新興增長極，成渝經(jīng)濟(jì)圈、云南、貴州等地通過“點(diǎn)狀供地”政策降低開發(fā)成本，吸引大量環(huán)保投資。區(qū)域政策差異進(jìn)一步重塑競爭格局，東部REITs試點(diǎn)擴(kuò)圍撬動社會資本，中西部零碳度假區(qū)項目溢價顯著。

2. 競爭主體與模式創(chuàng)新

市場呈現(xiàn)“三分天下”格局：傳統(tǒng)房企(如萬科、碧桂園)依托資金優(yōu)勢開發(fā)大型文旅綜合體，但面臨去化周期長挑戰(zhàn);專業(yè)運(yùn)營商(如華僑城、復(fù)星旅文)聚焦IP打造與精細(xì)化運(yùn)營，盈利能力較強(qiáng);地方政府與國企通過PPP模式推動區(qū)域旅游開發(fā)，如云南、海南等地項目。頭部企業(yè)通過“文旅+地產(chǎn)+運(yùn)營”全鏈條模式構(gòu)建競爭壁壘，項目溢價能力較普通開發(fā)商高出顯著比例。

3. 跨界融合與生態(tài)構(gòu)建

OTA平臺(如攜程)憑借數(shù)字化優(yōu)勢切入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，推出“景區(qū)+酒店+交通”打包產(chǎn)品;保險資金、產(chǎn)業(yè)基金等跨界資本加速布局，文旅企業(yè)并購案例中多數(shù)涉及IP資源整合。企業(yè)通過品牌授權(quán)、管理輸出等輕資產(chǎn)模式降低資金壓力，如阿那亞通過社群運(yùn)營提升用戶粘性，復(fù)購率達(dá)較高水平。

三、投資建議：精準(zhǔn)卡位與價值創(chuàng)造

1. 區(qū)域選擇：聚焦“稀缺資源區(qū)”與“城市近郊”

一線城市周邊重點(diǎn)開發(fā)高端度假產(chǎn)品升級，如北京環(huán)球影城二期配套酒店群;三四線城市依托文化資源打造特色文旅綜合體。稀缺資源區(qū)(如海南、云南)仍具長期價值，但需警惕局部市場過熱風(fēng)險，通過“文化+科技”賦能提升項目差異化競爭力。

2. 產(chǎn)品創(chuàng)新：從“賣房子”到“賣生活方式”

康養(yǎng)旅居領(lǐng)域，結(jié)合中醫(yī)理療、森林浴等特色項目溢價顯著;微度假市場，城市近郊露營、民宿經(jīng)濟(jì)爆發(fā)，需通過“小而美”的精致化運(yùn)營滿足年輕群體需求;文化IP領(lǐng)域，通過原創(chuàng)IP打造、藝術(shù)展演引入等方式，將項目轉(zhuǎn)化為文化地標(biāo)，如阿那亞“孤獨(dú)圖書館+社區(qū)活動”模式。

3. 運(yùn)營驅(qū)動：構(gòu)建“投資-運(yùn)營-退出”閉環(huán)

文旅公募REITs試點(diǎn)擴(kuò)容至旅游基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，企業(yè)可通過篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)(如5A景區(qū))發(fā)行REITs，形成資金循環(huán)。同時，引入“金鑰匙+國際管家學(xué)院”雙認(rèn)證服務(wù)體系，以高配比管家團(tuán)隊與快速響應(yīng)機(jī)制提升服務(wù)溢價。

四、風(fēng)險預(yù)警與應(yīng)對策略：從被動應(yīng)對到主動管控

1. 政策風(fēng)險：緊跟國家戰(zhàn)略布局

密切關(guān)注土地政策、環(huán)保政策、稅收政策等變化，優(yōu)先選擇政策支持區(qū)域(如鄉(xiāng)村振興示范區(qū)、自貿(mào)港)投資。例如，海南自貿(mào)港依托免稅政策紅利，推動“地產(chǎn)+免稅購物+景區(qū)游覽”一體化模式，年均客流量增幅保持高位。

2. 市場風(fēng)險：差異化定位與動態(tài)調(diào)整

避免同質(zhì)化競爭，通過“文化+科技+生態(tài)”融合打造獨(dú)特賣點(diǎn)。例如，中旅投資在海南項目設(shè)計中深度融合熱帶氣候與國際審美，獨(dú)創(chuàng)“內(nèi)外無界”生活理念，榮獲多項國際設(shè)計大獎。同時，建立市場動態(tài)監(jiān)測機(jī)制，及時調(diào)整產(chǎn)品策略與營銷策略。

3. 運(yùn)營風(fēng)險：強(qiáng)化專業(yè)團(tuán)隊與資源整合

旅游地產(chǎn)項目涉及多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，需具備跨領(lǐng)域運(yùn)營能力。企業(yè)可通過與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作(如引入荷蘭國際管家學(xué)院培訓(xùn)體系)、搭建數(shù)字化運(yùn)營平臺(如客戶大數(shù)據(jù)系統(tǒng))等方式，提升運(yùn)營效率與服務(wù)質(zhì)量。

五、未來發(fā)展趨勢預(yù)測

1. 運(yùn)營能力成為核心競爭壁壘

長期運(yùn)營能力將取代土地儲備與資金實(shí)力，成為企業(yè)核心競爭力。數(shù)據(jù)驅(qū)動的精準(zhǔn)運(yùn)營、內(nèi)容創(chuàng)新的IP打造、資源整合的生態(tài)構(gòu)建，將成為企業(yè)制勝關(guān)鍵。

2. ESG投資興起，綠色項目溢價顯著

碳中和目標(biāo)下，零碳度假區(qū)通過碳積分兌換系統(tǒng)吸引環(huán)保客群，綠色建筑認(rèn)證項目溢價能力提升。企業(yè)需將ESG理念融入項目全生命周期，從規(guī)劃設(shè)計到運(yùn)營管理均體現(xiàn)可持續(xù)性。

3. 跨境合作與國際化布局深化

隨著“一帶一路”倡議推進(jìn)，跨境合作成為新增長點(diǎn)。中國企業(yè)通過融合中醫(yī)養(yǎng)生、中國茶文化等元素，在東南亞市場打造本土化文旅項目，成為當(dāng)?shù)厝A人社群的文化交流平臺。

4. 產(chǎn)品形態(tài)裂變，新興業(yè)態(tài)占比提升

教育地產(chǎn)、商業(yè)綜合體等新興業(yè)態(tài)占比將顯著提高，顛覆傳統(tǒng)開發(fā)模式。例如，田園綜合體通過“全民創(chuàng)業(yè)平臺+微餐飲+手工藝”模式，打造情懷文藝村落，滿足城市居民對田園生活的向往。

5. 政策紅利持續(xù)釋放，鄉(xiāng)村振興用地指標(biāo)傾斜

鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略將釋放大量集體建設(shè)用地潛力，文旅用地價格較商業(yè)用地顯著降低。企業(yè)可依托政策紅利，在鄉(xiāng)村地區(qū)開發(fā)特色文旅項目，實(shí)現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏。

如需獲取完整版報告及定制化戰(zhàn)略規(guī)劃方案，請查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》。