2023商業地產行業市場分析 智慧+服務”成為商業地產發展新動力

• 吳澳燕 2023年9月5日 來源：互聯網 1076 69
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商業地產具有投資規模大、回收周期長、專業接口多、現金流穩定、配套服務要求高、改善生活品質、提升城市價值等特點。相較于住宅地產，商業地產流動性更高，發展空間更廣闊。

商業地產具有投資規模大、回收周期長、專業接口多、現金流穩定、配套服務要求高、改善生活品質、提升城市價值等特點。相較于住宅地產，商業地產流動性更高，發展空間更廣闊。

廣義商業地產指作為商業用途的地產，區別于以居住功能為主的住宅房地產，包括百貨超市、購物中心、商業廣場、商業街區、商用辦公樓等物業。狹義商業地產業務主要為包含零售業、餐飲業和其他服務業的商業綜合體，為“實施統一管理、分散經營的商業集合體”，租金收入和資產增值構成其主要盈利來源。

商業地產業態多樣，主要分為購物中心，寫字樓，社區商業，商業街，批發市場及復合型地產。商業地產招商運營的核心就是利用營銷推廣等手段完成商業地產的營銷，為開發商選取優質的主力商戶，完成招商后，根據不同善業項目的規模，業態和定位，導入開發商自主開發的商業管理模式，對商業項目進行全面、有效的經營管理。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年商業地產行業深度分析及投資戰略研究咨詢報告》顯示：

商業地產的商業模式主要可分為三種，一是服務于住宅銷售的“以售養租”模式。開發商獲取商住綜合用地，前期通過銷售住宅物業，快速回籠現金，從而分擔較重的商業資產投入，典型的開發商如早期的萬達集團，以及當前的新城控股。

二是以長期持有為目標的開發建設。企業從拿地，開發建設，至后期運營全程參與。企業通常可以在市場上獲取較低的融資成本，以經營利潤覆蓋利息成本，花費長周期培養資產，通過運營不斷提升資產價值。

三是以資產退出為目標的開發建設/收購改造。企業直接拿地開發建設，或者收購現有資產進行改造，提升運營收益后退出，獲得資產增值收益。

智慧+服務”成為商業地產發展新動力

9月4日，2023年中國國際服務貿易交易會中國商業地產服務創新發展論壇在北京召開。專家表示，“智慧+服務”成為商業地產發展新動力。樓宇智慧化、資產管理智慧化、運營服務智慧化將成為未來寫字樓和產業園發展的主要方向。

“十四五”是加快實施商業地產數字化、智慧化的關鍵時期，“智慧+服務”成為商業地產發展的強勁動力。“智慧+服務”主要以移動化、數字化、產業化、生態化為發展路徑。在人工智能、大數據等數字經濟崛起的背景下，商業地產企業在智慧服務領域不斷加大投入，越來越多的國內大型房企涉足智慧服務領域。同時，科技公司不斷尋求與商業地產結合的場景和落地方案，推出智慧園區解決方案。

2023商業地產行業市場分析

從市場表現看，2022年1-9月，全國商辦開發投資額同比下降11.4%，由于開發投資額的不足也導致新開工面積同比下降38.8%。雖然銷售面積同比增長3.2%，但增幅已經連續6個月收窄。

分城市等級來看，2021年以來，一線城市3萬方以上新開業購物中心數量為82個(約640萬平方米)，其中上海、深圳3萬方以上新開業購物中心數量在30個左右，廣州為14個，北京9個。二線城市3萬方以上新開業購物中心數量為247個(近2300萬平方米)，其中重慶3萬方以上新開業購物中心數量超20個，成都、長沙、杭州、武漢等城市在10個以上。三四線城市3萬方以上新開業購物中心數量近300個(約2500萬平方米)，其中僅佛山3萬方以上新開業購物中心數量超10個。

2022年，商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積均值為483.8萬平方米，同比增長9.6%，近五年來首次降至10%以下，增幅較2021年收窄3.7個百分點。

2022年，百強代表企業經營性物業租金及運營服務收入均值為29.0億元，同比增長6.3%，增幅較2021年收窄19.0個百分點。百強代表企業租金及運營服務收入同比增速低于持有及運營面積增速，表明2022年商辦物業單位面積貢獻的收入有所下降，經營壓力突出。

2023年開年以來，疫情防控政策優化的效果顯現，居民消費場景正逐步修復，我國消費市場顯現出復蘇態勢。中央和各地方政府都把擴內需、促消費作為2023年政府工作的首要任務。隨著消費的逐漸復蘇，今年商業地產市場亦有望迎來修復。

根據仲量聯行數據預測，全國重點20城中，75%以上的城市在2023年的優質辦公樓市場凈吸納量將同比提高，北京、廣州、成都等城市辦公樓租金在年內將恢復正增長區間，其他大部分城市降幅將顯著收窄。

隨著政策環境持續釋放積極信號，多家巨頭型企業開始調整原有的增長目標和預算，制定更為積極的計劃，尋求新的增長點。這將帶來業務、部門、人員的擴張，引導租賃面積的進一步增加。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、中國行業研究網、國內外相關報刊雜志的基礎信息以及商業地產專業研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年商業地產行業深度分析及投資戰略研究咨詢報告》。

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